SEMINARIO FORMATIVO GRATUITO
Avviamento e conduzione di strutture turistico-ricettive aperte al pubblico e locazioni turistiche: alberghi, b&b, case vacanze, affittacamere – alla luce del nuovo quadro normativo (art. 4 del dl n. 50/2017)
Sabato 27 gennaio 2018 dalle 9.00 alle 13.00
Pro Loco Trapani Centro – via Bastioni, 2 – Trapani
Organizzatori:
Società di Formazione e Consulenza Des Srl;
Pro Loco Trapani Centro
Apertura dei lavori:
Presidente Associazione Lella Adamo
27/01/2018 – dalle ore 9.00 alle ore 13.00
RELATORE – Saverio Panzica
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la normativa per le locazioni turistiche: art. 1571 del c.c.; art. 53 del codice del turismo; legge n. 392/1978 e legge n. 431/1998;
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i diritti costituzionali per la proprietà privata;
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il potere di accesso in un luogo, da parte di un organo di polizia: poteri e limiti nell’accesso a proprieta’ privata per l’accertamento di reati ed illeciti amministrativi e penali
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La Differenza tra il contratto d’albergo e la locazione privata;
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Modalità di notifica degli alloggiati nelle locazioni turistiche;
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L’imposta di soggiorno;
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Attività saltuaria e attività d’impresa per le locazioni turistiche.
Destinatari:
- Referenti istituzionali (ai vari livelli di Governo, Regione siciliana, liberi consorzi comunali e città metropolitane) che si occupano del settore del turismo e del suo indotto.
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Le imprese e le associazioni di categoria del settore turismo e dell’indotto.
- Consulenti e liberi professionisti che assistono il settore turistico ricettivo.
- Parti sociali
- Università e scuole di secondo grado con indirizzo turistico.
Mission del seminario formativo.
Il seminario si pone come strumento di intermediazione per stabilire un rapporto di leale concorrenza tra le strutture turistico ricettive aperte al pubblico, (disciplinate dalle leggi regionali) e le locazioni turistiche, (regolamentate dal codice civile), nel rispetto della legalità e della libera concorrenza nel mercato turistico globale.
Le discipline di riferimento per le strutture turistico- ricettive sono: a) le norme emanate dalle regioni, ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione, (competenze residuali o innominate delle regioni); b) l’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e dall’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo).
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Per quanto riguarda le norme emanate dalle regioni, ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione, si fa presente che il titolare dell’attività turistico ricettiva deve avviare e gestire l’impresa, nel caso specifico la stessa viene definita “ricettività turistica aperta al pubblico”, tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), competente territorialmente. In questo caso sono obbligatori “i servizi turistici o servizi alle persone” (cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo di presenza degli ospiti).
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L’altra tipologia di gestione di immobili turistici riguarda la “locazione turistica privata” disciplinata dall’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e dall’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo). Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n431/1998. La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998).
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Nel caso in cui un gestore decidesse di essere titolare di contratto di locazione, non parzialmente, ma esclusivamente, dovrebbe ottenere la “disponibilità dei locali” ai sensi dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, novellato dall’art. 52 del decreto legislativo n. 79/2011 Codice del turismo” che così dispone:
“Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera”.
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Altro tema riguarda la “sublocazione”, la cui disciplina rientra nell’ambito della legge 27 luglio 1978, n. 392 – Art. 2. Disciplina della sublocazione.
“Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”. Ciò significa che quando un affittuario concede in sublocazione un immobile per finalità turistiche, deve darne comunicazione a colui che gli ha affidato la locazione tramite raccomandata, che può essere sostituita da una PEC ai sensi del principio “base” sul valore legale della trasmissione dei documenti per via telematica è contenuto in una norma ora di rango primario, ovvero nell’art. 45, comma 2 del D. Lgs 82/2005 (c.d. Codice dell’Amministrazione digitale) il quale testualmente recita: “Il documento informatico trasmesso per via telematica si intende spedito dal mittente se inviato al proprio gestore, e si intende consegnato al destinatario se reso disponibile all’indirizzo elettronico da questi dichiarato, nella casella di posta elettronica del destinatario messa a disposizione dal gestore”. L’art. 48 del D. Lgs. 82 cit. generalizza l’utilizzo della PEC in tutti i casi di comunicazioni che necessitano di una ricevuta di invio e di una ricevuta di consegna; equipara la posta elettronica certificata, nei casi consentiti dalla legge, alla notificazione per mezzo della posta; rende opponibile ai terzi la data e l’ora di trasmissione e di ricezione di un documento informatico trasmesso mediante posta elettronica certificata. Pertanto, è possibile desumere che tale strumento di comunicazione sia stato parificato, quanto al valore giuridico, alla posta cartacea raccomandata.
Inoltre, il seminario intende offrire un quadro comparativo tra la precedente disciplina normativa relativa alla ricettività diffusa e le novità apportate dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 che si è posto l’obiettivo di adeguare gli affitti brevi alle regole del mercato turistico ricettivo. L’art. 4 del D.L.n. 50/2017 intende regolare i rapporti tra persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi. La manovra correttiva 2017 (Art. 4 del Decreto legge n. 50/2017) ha infatti previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, devono comunicare al Fisco i dati sui contratti e trattenere una somma pari al 21% se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. Con detto provvedimento le Entrate illustrano come comunicare e conservare le informazioni e come versare la ritenuta.
Il seminario rappresenta un valido strumento per analizzare il contesto della ricettività diffusa aperta al pubblico e privata e un valido accompagnamento per tutti gli adempimenti burocratici e fiscali e tecnico edilizi indispensabili per avviare e gestire un’attività che, ormai, a pieno titolo rappresenta una nuova opportunità di lavoro nel comparto del turismo.
L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ha previsto alcuni adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali online.
Premesso che: “Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”.(Agenzia delle Entrate – FISCO E CASA: LE LOCAZIONI – pag. 8)
Di fatto, i gestori di “locazioni turistiche” (locazioni brevi) dovranno pagare, come opzione se più vantaggiosa, la cedolare secca del 21% (L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che “… La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”. Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni 14 complessivi nell’anno. Con circolare n. 26 del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario).
A questo punto, nell’ambito del seminario si faranno un po’ di conti per capire se conviene operare: in qualità di gestore di locazione turistica, per mezzo del servizio di intermediazione, mantenendo lo status di privati, o svolgere attività d’impresa con l’apertura della partita IVA.
Contatti:
– Pro Loco Trapani Centro (Via Bastioni 2 – Trapani) info@prolocotrapanicentro.it; tel: 3205359019
– DES S.r.l. Palermo– Piazza Don Bosco n. 6 – Tel: 091546010 info@dessrl.it
– Saverio Panzica: saveriopanzica@gmail.com – cell. 3286645339